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覆面AのSAノート
2026.04.17
SAを理解するための“認識のクセ”と市場の見方
【登場人物】
・語り部：山野田（朝日ホームズ 代表取締役社長）
・不動産アナリスト：覆面Aさん（朝日ホームズ SA事業 外部アドバイザー）
山野田：
サービスアパートメント（SA）について語るとき、私がいつも頼りにしている人物がいます。それが、不動産アナリスト・覆面Aさん。
このシリーズでは、SA市場を“数字と現場”の両面から読み解き、オーナー様が判断しやすい視点をお届けします。
正体は謎めいていますが、実はこんな経歴の持ち主です。
・SA物件を含む、分譲マンション・賃貸マンション・ホテルなど幅広いマーケットレポートを作成 ・不動産関連の市場調査会社で30年間マーケティングを担当 ・統計データを使い、複雑な市場を“誰でも分かる形”にビジュアル化するのが得意 つまり、SAの現場も数字も熟知した“本物の分析屋”です。
そんな覆面Aさんが、SAの本質を語るシリーズを始めることになりました。 私は読者の皆さんのナビゲーターとして、時々横から口を挟みます。
ここからは覆面Aさんの話を聞いていきましょう。
覆面Aさん：
まずは「認識のクセ」を知るところから
SAを理解するうえで、最初に大切なのは “自分の認識がどれだけ過去に縛られているか”を知ることです。人は誰しも、 ・自分の経験 ・見聞きした情報 ・世間のイメージ に影響されて物事を判断します。いわゆるバイアス（偏り）です。「自分が知っている“事実”は本当に事実なのか」 「ニュースや口コミはどこまで正しいのか」
市場を読むとき、この“認識のズレ”が大きな落とし穴になります。ただし、情報の真偽を個人で見極めるのは簡単ではありません。 ニュースソースを追いかけ始めると、いくら時間があっても足りない。 AIに聞いても、時には「ホンマかいな？」という答えが返ってくることもあります。
だからこそ、 法制度・統計データ・現場の声 この3つを組み合わせて市場を読む姿勢が大切になります。
山野田：
覆面Aさん、その“ホンマかいな？”が一番リアルです。 現場でも“情報の真偽”って本当に難しいですよね。
覆面Aさん：
SAを見るときに大事なのは「今」と「これから」
SAの歴史や過去の事例も大切ですが、 本当に見るべきは“現在のニーズ”と“将来のニーズ”です。
マーケティングでは、 ・供給側が作る需要創造 ・消費者が求める顕在ニーズ の両方が存在します。SAも同じで、最終的にはマーケット（経済合理性）が形を決めると考えています。
覆面Aさん：
現在のSAニーズは3つに集約される
法規制の枠組みを踏まえると、日本のSA市場は次の3つに整理できます。
（1）レジデンス（賃貸マンション）型SA ・賃貸住宅ベースの長期滞在モデル ・外国人駐在員・法人契約などの安定需要
（2）ホテルライセンス取得のホテル型SA ・ホテル許可を取得し長期滞在者向けに最適化 ・清掃頻度やサービスレベルを調整し収益性を高める
（3）民泊新法・特区民泊を活用した「ホテル × レジデンス」融合型SA ・180日規制の空室活用 ・ホテルと賃貸のハイブリッド運用 ・地域特性に応じた柔軟な運営が可能
山野田：
この3分類、オーナーさんにもすごく分かりやすいですね。 “どれが自分の物件に合うか”を考える入口になります。
覆面Aさん：
次回は“SAの現在地”をデータで読み解く
今回は「考え方の土台」をお話ししました。
次回は、 ・法制度の変化 ・統計データ ・現場のリアルな声 をもとに、SAマーケットの現在地と将来性を深掘りします。 私の視点で、少し面白く、少し鋭く。
どうぞお楽しみに。
